基本信息

一、功能及要求：

满足物业管理服务项目采购要求。

符合国家和地方相关要求和标准。

一、项目概况

（一）项目背景

为进一步深化后勤社会化改革,营造优美的校园环境，提升对全校师生服务的质量，为广大师生提供更好的学习和生活环境，学校确定在原物业委托管理的基础上，进一步扩大托管范围，启动新一轮物业管理服务单位的招标工作。

（二）项目基本情况

长沙市望城区美琪学校位于长沙市望城区月亮岛街道黄都港社区，学生人数2578人左右。占地面积40750.64㎡，绿化面积16300.56㎡，总建筑面积27668.98平方米，其中包括：

1、教学楼2栋：建筑面积7252.70㎡；

2、综合楼1栋：建筑面积6256.17㎡；

3、风雨操场、食堂1栋：建筑面积4972.68㎡；；

4、教师周转房1栋：建筑面积3137.95㎡；

5、门卫1栋：建筑面积55.48㎡；

6、地下室（包括配电间、停车坪、变电房，杂物间等）：建筑面积3892.59㎡；

7、运动场地及健身场地：建筑面积约6344.01 ㎡。

8、全校范围内的道路、下水道、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及垃圾站的物业管理。

二、采购内容

1、物业管理服务期限： 贰 年（从签订合同之日起算时间）。每季度业主单位对物业单位进行考核，如业主单位对物业季度考核低于400分，业主单位有权单方面终止合同。

2、对下述物业范围提供物业管理服务：物业管理，校园内保洁，水电维修，绿化维护，学校保健，库房管理，固定资产平台管理，会务、活动接待、资料复印，书吧管理等物业服务工作。

（1）教学楼、体育馆，综合楼、学校公共区域(室外)，教师周转房、地下车库等物业管理服务；

（2）水电设施的维修维护；

（3）体育馆、运动场地、健身场所物业管理服务(含室内保洁的服务)；

（4）固定资产平台管理，会务、活动接待，库房管理等物业管理服务；

（5）校园环境卫生，垃圾外运，环保设备设施的物业管理服务；

（6）协助学校运输分发教材教辅资料，配电间，水塔等物业管理服务；

（7）学校内常规、突发情况的卫生保健服务。

（8）物业服务范围内甲方交办的与上述物业服务内容同性质的其他物业管理服务。

三、项目服务人员要求

1、物业人员配备不少于17人：项目管理1人、物业助理1人、水电工2人，保洁员8人、绿化员1人、库管员1人、保健员1人、书吧管理员1人、接待1人。

2、年龄20-60岁之间，在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

3、所有工作人员统一着装，所有员工需持有健康证。电工、保健、消防中控值班等特殊岗位需持相关资格证上岗。班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从采购人统一领导和临时调配，保证采购人物业管理服务的有序高效运作。

四、项目内容、标准及要求

（一）环境卫生保洁服务

服务内容

服务范围内的公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化带卫生工作，垃圾池设备保洁维护工作（不包含教室内、教师办公室及教师周转房室内的卫生保洁)。

服务标准：

1、卫生保洁

服务内容：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护保洁工作（不包含教室、功能室内及教师宿舍室内的卫生保洁）。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现;

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘； .

（4）公共地面、地下车库每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，随时注意清洁；

（5）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室、报告厅会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁; 接待室每天清扫整理一次；

（6）道路、广场、运动场地保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（7）遇文明创建，大型接待等重大活动开展时，物业公司需相应配合甲方搞好保洁工作；

（8）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌;

（9）学校内化粪池、隔油池定期检查，及时上报，所产生的清淤费用由采购方负责；

(10)综合楼办公室每天打扫清理一次。

2、垃圾收集及外运要求：

（1）做到及时清扫、收集；校区内垃圾日产日清，垃圾清收率不低于98%；密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象。

（2）根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，并负责按政府职能部门要求清运垃圾至指定点。

3、公共卫生区域的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、垃圾袋、茶叶篓等由学校自行釆购供物业公司使用。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由采购方承担。

4、公共区域的垃圾箱的保洁：

数量：物业公司根据情况配置、费用由采购方承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

5、卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（二）绿化养护要求

1、服务内容

物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准

(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。无枯枝死枝及病虫害现象；

(2)定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

(3)室内外花木摆放及维护，不含教室内。

(4)学校提供绿化所需水电及所需农药、肥料、工具、汽柴油等，供货商根据绿化的实际情况报所需物品计划，采购方进行釆购，费用学校承担。

（三）房屋及公共维护（含水、电、搬运、杂工）

1、给排水系统设备运行维护

1.1服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护、巡查。

1.2服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

2.1服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、空调系统、等设备进行日常管理和养护，确保正常运行使用。

2.2服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。协助学校每年对避雷系统遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

3.1服务内容：每月对灭火器、消火栓检查一次，做好记录，及时报修。

3.2服务标准：定期对消防系统和设施进行巡查，保障系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期对员工开展消防培训，提高人防技能。

4、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

4.1服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。

4.2服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

5、房屋门窗维修要求

5.1服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

5.2服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

6、学习办公生活家具维修要求：

服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

7、房屋的共用部，公共场地的维修养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担（供货商不能干涉）。。

8、配合完成学校临时调派的物业服务范围内与上述物业服务内容同性质的其他物业服务任务。

（四）保健管理

1、服务内容

（1）在学校领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作。医务室由学校办理卫生行政部门颁发的医疗机构从业许可相关资质，相关费用学校负责。

（2）制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

（3）校保健员是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。

（4）贯彻“预防为主"的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

（5）对学校各项卫生工作进行监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

（6）抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作。

（7）组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片；协助学校部门做好各项体检工作；协助班主任做好晨午检工作，并建立台账。

（8）及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。

（9）协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

（10）保健室必须配备专业保健人员值班，且值班时间与学校工作时间同步，在岗保健员必须穿着医生专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

（11）学校现有医疗器材可提供给物业公司保健员使用。

（12）完成学校交给的其他工作（物业服务范围内采购方交办的与上述物业服务内容同性质的其他物业管理服务）。

（2）制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

（五）库房管理员岗位

1、及时做好物品入库和出库、领用登记台账，做到账物相符。每学期盘点一次库存并制定采购申请单。

2、保持库房整洁、物品摆放有序，做好库房防盗、防火、防鼠工作。

3、能熟练操作固定资产管理软件，及时做好固定资产入账、转移等工作。

4、每年进行一次固定资产清点。管理人员坚守岗位，严格遵守学校的各项规章制度。

（六）书吧管理

1、书吧管理人员负责图书的整理、记录工作，按图书编目要求，及时做好新书登记编目和分类上架工作；

2、保持书吧整洁、物品摆放有序；

3、管理人员应认真负责，工作积极，不迟到早退，开放日不得擅自离开岗位；

4、借还图书应立即办理手续，对过期不还者应负责催还。

(七)接待服务管理

服务内容：

1、负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。

2、耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。

3、对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。

4、当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告学校领导和业主领导。

5、发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。

6、根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；会议期间提供茶水服务。

7、协助每学期教材、教辅等教学资料的搬运与发放；报刊杂志的分发。

五、其他约定事项

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担，学校不承担由此产生的任何费用。

4、物业公司无对外收费权。

5、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

7、物业管理用房的提供情况：采购方提供物业管理用房。

8、物业管理食宿安排情况：由中标供应商自行安排。

9、公用水电费的分担及收缴要求：由学校负责，但成交供应商所委派的物业人员住宿产生的生活用电用水按学校财务管理相关规定承担相应水电费。

10、因物业公司管理造成的一切事故由物业公司承担全部责任。

11、对物业管理公司运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见《长沙市望城美琪学校物业管理考核实施细则》。

1.1服务期限：本项目服务期限为贰年，自合同签订之日起算。

1.2服务地点为，采购人指定地点。

1.3履行方式：成交供应商应根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。

满足技术规格中的服务要求。

1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一；本项目按照长财采购〔2024〕5 号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》的相关规定验收。

2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。

3、项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。

1、结算方法

1.1付款人：长沙市望城美琪学校（国库集中支付）。

1.2 付款方式：合同签订后，按季度支付，每季度期满当月15日前支付上个季度的款项。

1.3考核：签订合同后每季度采购人对物业单位进行一次考核，考核要求(与物业费用支付挂钩)具体见《物业管理考核实施细则》，满分为500分。480分为优秀，460分为良好，440分为合格。得分≥480不扣款，480>得分≥460的扣分按50元/分计算，460>得分≥420的扣分按100元/分计算，得分≦420的扣分按200元/分计算。在每季度费用中扣除，遵守《长沙市望城区美琪学校物业管理考核实施细则》要求。如中标单位季度考核总评分低于400分，采购人有权单方面终止合同。

2、本项目采用费用包干方式建设，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的各项费用，以及在服务实施过程中应缴纳的一切税费、管理费、保险费(含意外保险）、人工、财务、设备、材料、耗材等一切与该项目管理有关的费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用

3、供应商在投标前，自认为需要踏勘现场的，踏勘现场有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。